Site Yönetimi
Rehberleri & İpuçları

1. Dijital Ödeme Altyapısı

Tek kanal yerine çoklu ödeme seçeneği sunmak tahsilatı doğrudan artırır. Mobil uygulama, online ödeme, havale/EFT ve otomatik ödeme talimatı — site sakini hangisi kolaysa onu kullanır. Deneyimlerimiz, dijital ödeme kanalları açıldığında tahsilatın ilk ayda %10-15 arttığını gösteriyor.

2. Sistematik Hatırlatma Zinciri

Ödeme vadesi gelmeden 3 gün önce bilgilendirme SMS'i, vade günü hatırlatma, 7. gün nazik uyarı, 15. gün resmi ihtar — bu zincir kopuksuz çalıştığında gecikme oranı %80 azalır. Biz bunu somasistan.tr platformumuz üzerinden otomatik yönetiyoruz.

3. Gecikme Tazminatı Şeffaflığı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereği aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu tazminatın varlığını site sakinlerine net ve adil şekilde bildirmek, ödemeleri zamanında yapmaya teşvik eder. Önemli olan tutarlılık — herkese aynı kural uygulanmalı.

4. Yasal Takip Disiplini

3 ay ve üzeri geciken bakiyeler için sistematik yasal takip başlatılması, tahsilat kültürünü değiştirir. İlk yıl birkaç dosya açmak, sonraki yıllarda gecikmeyi dramatik şekilde azaltır.

İlk 30 Gün Yapılacaklar

Banka hesap yetki değişikliği, önceki dönem evraklarının devir teslim tutanağı ile alınması, mevcut sözleşmelerin gözden geçirilmesi, personel durumunun değerlendirilmesi ve mali tablonun çıkarılması — bunlar ilk ayda tamamlanması gereken kritik adımlar.

Yasal Sorumluluklar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35-40. maddeleri yönetim kurulunun görev ve yetkilerini tanımlar. Yönetim planına uygun hareket etmek, ortak giderleri zamanında toplamak, site bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek temel yükümlülüklerdir.

Profesyonel Destek Ne Zaman Gerekir?

50+ bağımsız bölümlü sitelerde profesyonel muhasebe desteği neredeyse zorunludur. Personel bordrolama, SGK, vergi beyannameleri ve hukuki süreçler uzmanlık gerektirir. Bu alanlarda yapılan hatalar ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurabilir.

Tam Zamanlı Personel Maliyeti (2026)

Bir muhasebe personeli ve bir idari personel için aylık brüt maaş, SGK primi, yemek-yol yardımı, kıdem-ihbar karşılığı ve diğer yasal yükümlülükler dahil toplam maliyet aylık 130.000-145.000 ₺ arasında. Yıllık 1.560.000-1.740.000 ₺ demek. Buna bir de personel devamsızlığı, performans riski ve iş kanunu yükümlülükleri ekleniyor.

Profesyonel Destek Maliyeti

200 BB'lik bir site için SOM Yönetim Profesyonel Paket maliyeti aylık 38.000-50.000 ₺ arasında. Yıllık 456.000-600.000 ₺. Bu maliyet içinde 9+ yıllık deneyim, dijital altyapı, yedekli ekip ve sıfır personel riski var.

Gizli Maliyetler

Personel istihdamında göz ardı edilen maliyetler: eğitim süresi, ofis/ekipman, yazılım lisansları, hastalık/izin dönemlerinde iş aksaması ve en önemlisi — deneyim eksikliğinden kaynaklanan hatalar. Profesyonel destek modelinde bu risklerin tamamı sıfıra iner.

Kimler Yükümlü?

En az bir çalışanı olan tüm site yönetimleri İSG kapsamındadır. Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli — herhangi biri bile olsa İSG yükümlülükleri başlar.

Temel Yükümlülükler

Risk değerlendirmesi yaptırmak, acil durum planı hazırlamak, çalışanlara İSG eğitimi vermek, iş kazası bildirimlerini yapmak ve sağlık gözetimi yaptırmak temel yükümlülüklerdir. Az tehlikeli sınıftaki siteler için bu yükümlülükler 6 yılda bir risk değerlendirmesi ve 3 yılda bir eğitim olarak belirlenmiştir.

Cezalar

İSG yükümlülüklerini yerine getirmeyen site yönetimlerine idari para cezaları uygulanır. Risk değerlendirmesi yapılmamış ise 2026 yılında 50.000 ₺'ye varan cezalar söz konusudur.